L’achat d’un Bien

1. L’achat d’un Bien Immobilier en Israël

L‘acte d’achat d’un Bien Immobilier est complexe et nécessite de faire appel à un avocat puisqu’en Israël ce ne sont pas les notaires qui règlent les transactions immobilières.

Votre avocat se chargera en effet de vérifier toute la procédure juridique ayant trait à l’ achat :

–          Retirer un extrait de propriété attestant des droits du vendeur sur le bien immobilier .

–          Vérifier si les droits vendus sont libres et quittes de tous gages ou hypothèque.

–          Contrôler la nature et l ‘identité des vendeurs ….

Quels sont les frais entourant l’achat à la charge de l ‘acquéreur ?

–          La taxe d ‘acquisition,  varie entre 0,5% et 5% selon le prix du bien et selon les abattements en vigueur.

–          La commission de l’agent immobilier, en général 2,5% + TVA

–          Les honoraires du ou des avocats des parties varient entre 1,5% et 2% + TVA.

En effet, s ‘il s’agit d’un bien immobilier vendu en première main, l’acheteur devra également s’acquitter des « frais juridiques », soit une participation aux honoraires de
l’avocat du constructeur qui se charge des formalités administratives d ‘inscription du Bien.

Attention, cela ne signifie pas que l’acquéreur est représenté par cet avocat.

Enfin la transaction immobilière ne sera validée que par la signature d ‘une convention commune ou contrat signé par les parties.

Même si le prix des biens immobiliers est très souvent fixé en US dollars, il sera en général calculé en shekels dans la transaction selon le cours moyen du dollar publié par la Banque d’Israël.

2. Exemption de l ‘impôt sur la plus value immobilière

En Israël, la plus-value réalisée à la suite de la vente d’un bien immobilier est taxée pour un particulier à hauteur de 20% .Cependant, la loi fiscale israélienne offre des exemptions d’impôts dans certaines conditions.

Quiconque est en droit d’obtenir cette exemption, s’il vend un bien tous les quatre ans, quand bien même il serait propriétaire de plusieurs autres biens à condition de remplir les conditions suivantes :

–          la construction du bien vendu doit être complètement achevée au moment de sa vente.

–          Le bien doit appartenir à un particulier et non à une société ou à un marchand de biens.

–          Le bien doit être à usage d’habitation uniquement et cela pendant au moins quatre ans avant sa vente.

Pour bénéficier de l’exonération d’impôt, le titulaire doit en faire la demande à l’administration fiscale au moment de la vente ou dans les 30 jours qui suivent l ‘acte de vente.

L’administration fiscale considère comme vendeur, le conjoint et les enfants mineurs du titulaire c’est à dire la « cellule familiale ».

3. La Financement  et le prêt bancaire immobilier

Les institutions bancaires permettent un accès facile à la propriété en Israël pour les touristes qui souhaitent investir.

Les taux d’intérêt varient de 4.5 à 6.5% en fonction des banques.

Le financement par la banque  peut se faire à hauteur de 70% du prix du bien acheté.

Il est de coutume de verser 15% de la somme totale à  payer le jour de la signature du contrat.

Cette somme sera déposée en fiducie entre les mains de l ‘avocat du vendeur jusqu’à ce que toutes les obligations du vendeur soient réalisées.

Pour l ‘achat d’un bien neuf ou en construction, la loi interdit au vendeur de percevoir plus de 15% du prix sans lui avoir remis une garantie bancaire.

Au moment de la remise des clefs, le solde des 15% restant, est alors payé.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt  immobilier?

–          L’emprunteur doit présenter des documents prouvant sa capacité à rembourser le prêt :  Relevés bancaires des trois derniers mois, trois dernières fiches de paie (s’il est salarié), dernier avis  d’imposition.

–          La banque demande que lui soient remis les divers documents en possession de l‘avocat, tels le contrat d’achat signé, l’extrait de cadastre, l’identité du vendeur …

La représentation de l ‘acquéreur par un mandataire, en général  l’ avocat, facilite grandement les transactions des acheteurs étrangers.

Le contrat de mandataire se fait avec signature du mandat devant un notaire en Israël ou par le consul israélien à l’étranger.